দুবাইতে বর্তমান বাজারে বাড়িওয়ালারা কি একবারে ৬৪ লক্ষ্য টাকা ভাড়া বাড়াতে পারে?

প্রশ্ন: দুবাইতে আমার একটি ভিলা আছে যা আমি ভাড়া নিয়েছি। যাইহোক, এলাকার অন্যান্য ভিলার তুলনায়, আমি প্রায় 20,000 ডিএইচ কম পাচ্ছি। আমি কি বর্তমান বাজার হারের সাথে মেলে একবারে ভাড়া বাড়াতে পারি?

উত্তর: দুবাইতে, সম্পত্তির ভাড়া বৃদ্ধি নির্দিষ্ট নির্দেশিকাগুলির উপর ভিত্তি করে নিয়ন্ত্রিত হয়, বিশেষ করে লিজ পুনর্নবীকরণের সময়। 2013 সালের ডিক্রি নং 43-এর 1 ধারার অধীনে প্রকৃত সম্পত্তির জন্য ভাড়া বৃদ্ধি নির্ধারণ, শতাংশ বৃদ্ধি নির্দিষ্ট নির্দিষ্ট এলাকায় ভাড়া করা সম্পত্তির গড় ভাড়া বৃদ্ধির উপর নির্ভর করতে পারে।

প্রকৃত সম্পত্তি ভাড়া চুক্তি নবায়ন করার সময়, দুবাইতে সম্পত্তির জন্য ভাড়া বৃদ্ধির সর্বোচ্চ শতাংশ নিম্নরূপ হবে:

সম্পত্তি ইউনিটের ভাড়া অনুরূপ সম্পত্তির জন্য গড় ভাড়া মূল্যের 10 শতাংশ কম হলে ভাড়া বৃদ্ধি হবে না
প্রকৃত সম্পত্তি ইউনিটের ভাড়া অনুরূপ ইউনিটের গড় থেকে 11 শতাংশ থেকে 20 শতাংশ কম হলে পাঁচ শতাংশ
ইউনিটের ভাড়া অনুরূপ সম্পত্তির গড় ভাড়া মূল্যের চেয়ে 21 শতাংশ থেকে 30 শতাংশ কম হলে 10 শতাংশ
15 শতাংশ যদি সম্পত্তির ভাড়া অনুরূপ ইউনিটের গড় ভাড়া মূল্যের থেকে 31 শতাংশ থেকে 40 শতাংশ কম হয়
20 শতাংশ যদি ইউনিটের ভাড়া অনুরূপ সম্পত্তির গড় ভাড়া মূল্যের 40 শতাংশের বেশি হয়।
গড় ভাড়ার মান বলতে দুবাইতে অনুরূপ সম্পত্তির গড় ভাড়া বোঝায়। এই গড়গুলি রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি এজেন্সি (রেরা) দ্বারা পরিচালিত দুবাইয়ের অফিসিয়াল ভাড়া সূচক দ্বারা প্রতিষ্ঠিত। এটি দুবাই ভাড়া বৃদ্ধি আইনের 3 অনুচ্ছেদে বর্ণিত হয়েছে।

“এই ডিক্রির ধারা 1 প্রয়োগের উদ্দেশ্যে, অনুরূপ ইউনিটের গড় ভাড়া মূল্য রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি এজেন্সি দ্বারা অনুমোদিত ‘দুবাই এর এমিরেটের ভাড়া সূচক’ অনুসারে নির্ধারণ করা হবে।”

এটা জানা গুরুত্বপূর্ণ যে দুবাইতে আবাসিক সম্পত্তি সম্পর্কিত ভাড়া বৃদ্ধি এবং হ্রাস রেরা দ্বারা নির্ধারিত হয়।

2007 এর আইন নং 26 এর 10 নং আইন দুবাই এমিরেটে বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটেদের মধ্যে সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করে বলে যে “এমিরেটে ভাড়া বৃদ্ধির শতাংশের সাথে সম্পর্কিত মানদণ্ড স্থাপন করার ক্ষমতা রেরার থাকবে। আমিরাতে বিরাজমান অর্থনৈতিক পরিস্থিতি।”

ভাড়ার চুক্তি নবায়ন করার সময় হলে, বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটেরা ইজারার মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে ভাড়া বৃদ্ধি সহ নতুন শর্তাদি নিয়ে আলোচনা করতে পারেন। যদি একটি চুক্তিতে পৌঁছানো না যায়, ভাড়া ট্রাইব্যুনাল নির্দিষ্ট মানদণ্ডের ভিত্তিতে একটি ন্যায্য ভাড়া নির্ধারণ করতে পারে।

অতিরিক্তভাবে, যদি উভয় পক্ষ ভাড়ার শর্তাবলী পরিবর্তন করতে চায়, তবে ভাড়া শেষ হওয়ার কমপক্ষে 90 দিন আগে অন্য পক্ষকে অবহিত করতে হবে, যদি না তারা অন্যথায় সম্মত হয়। এটি 2008-এর আইন নং 33-এর 13 এবং 14 ধারার অধীনে 2007-এর 26 নং আইন সংশোধন করে দুবাইতে বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটেদের মধ্যে সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করে৷

অনুচ্ছেদ 13 বলে: “একটি ভাড়া চুক্তি পুনর্নবীকরণ করতে, বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটিয়া, ভাড়া চুক্তির মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে, এর যেকোনো শর্ত সংশোধন করতে পারে বা ভাড়া বৃদ্ধি বা হ্রাস করার বিষয়ে পুনর্বিবেচনা করতে পারে৷ যদি বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটে একটি চুক্তিতে পৌঁছাতে ব্যর্থ হন এই বিষয়ে, ট্রাইব্যুনাল এই আইনের (9) ধারায় বর্ণিত মানদণ্ড বিবেচনায় নিয়ে ন্যায্য ভাড়া নির্ধারণ করতে পারে।”

অনুচ্ছেদ 14 বলে: “অন্যথায় একটি ভাড়া চুক্তিতে পক্ষগুলি দ্বারা সম্মত না হলে, যেখানে উভয় পক্ষ এই আইনের (13) অনুচ্ছেদ অনুসারে তার শর্তাবলীর যেকোনও সংশোধন করতে চায়, সেই পক্ষকে অবশ্যই এই অভিপ্রায়ের অন্য পক্ষকে 90 টির কম নয়। যে তারিখে ভাড়ার চুক্তির মেয়াদ শেষ হবে তার দিন আগে।”

উপরে উল্লিখিত প্রবিধানের উপর ভিত্তি করে, বাড়িওয়ালা হিসাবে, আপনি ভাড়াটিকে পুনর্নবীকরণের তারিখের আগে কমপক্ষে 90 দিনের লিখিত নোটিশ দিয়ে ভাড়া বৃদ্ধি করতে পারবেন, যতক্ষণ না রেরা সূচক বৃদ্ধিকে সমর্থন করে। আপনি এবং আপনার ভাড়াটিয়া যদি নতুন ভাড়ার বিষয়ে একমত হতে না পারেন, তাহলে আপনাকে ভাড়া বিরোধ কেন্দ্রে বিষয়টি আনতে হতে পারে, যেটি ন্যায্য বাজারের মানদণ্ডের ভিত্তিতে বৃদ্ধির বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেবে।